Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền: Nắm dao đằng lưỡi

Vì nhiều lý do, có không ít người đã chọn hình thức mua bán căn hộ hợp đồng ủy quyền công chứng. Hình thức mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro này đang có chiều hướng gia tăng.

Thông tin từ các phòng công chứng cho biết, có đến 60% giao dịch nhà đất bằng hình thức này.

Để ghi nhận “chuyển quyền sở hữu căn hộ”, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã “ổn”. Bởi bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không như thế.

Theo phân tích của luật sư (LS) Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng LS Trường, Đoàn LS TP.HCM, người mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền gặp rất nhiều rủi ro. Hợp đồng ủy quyền có thể công chứng được nhưng người thụ hưởng chỉ có thể thực hiện quyền trong phạm vi được ủy quyền là thay mặt bên ủy quyền nhận giấy tờ, làm các nghĩa vụ tài chính (thực tế giấy tờ nhà cũng đứng tên bên ủy quyền). “Tiền mình nộp, giấy tờ mình cầm nhưng tên người ta, nếu người ta công bằng thì thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chính căn hộ đó cho mình, nếu họ “trở chứng” thì xem như rắc rối to”.

Năm 2009, anh Nguyễn Hoàng Thông quyết định mua căn hộ Minh Thành, Q.7, TP.HCM bằng cách bên mua và bên bán cùng ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền (do căn hộ đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu). Vài tháng sau, anh muốn sang nhượng căn nhà cho người khác, đến nhờ chủ cũ làm lại ủy quyền lần nữa (hủy ủy quyền cũ) thì liền bị chủ cũ “làm khó”. Thế là anh phải chi “nặng” cho vị chủ này dù khi mua, họ hứa sẽ sẵn sàng làm ủy quyền lại, nếu anh có ý định bán căn hộ.

Không may mắn như anh Thông, vợ chồng chị Thùy Trang cũng mua căn hộ với dạng ủy quyền tương tự, nhưng đến ngày có giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo thỏa thuận, chủ căn hộ, ông M. phải ra công chứng hủy hợp đồng ủy quyền để làm thủ tục sang tên cho vợ chồng chị thì ông M. lâm bệnh, qua đời. Mọi chuyện trở nên rắc rối khi các con của ông M. bắt đầu hục hặc nhau chuyện chia chác căn hộ này, không ai đứng ra làm giấy tờ cho vợ chồng anh chị. Thế là kéo nhau đi kiện.

Cùng chung cảnh ngộ, hiện những người đã trót mua căn hộ tại dự án tái định cư Tân Mỹ, Q.7 (dành cho những người thuộc diện giải tỏa ở rạch Ụ Cây, Q.8 ) như ngồi trên đống lửa khi mới đây, công an đã vào cuộc ngăn chặn tình trạng sang nhượng lại căn hộ.

Những trường hợp như trên không phải là cá biệt, khi hiện nay tại các phòng công chứng, số lượng giao dịch nhà đất bằng hình thức này chiếm đến 60%.

Văn phòng tư vấn SG từng tiếp nhận nhiều vụ khi giao dịch mua bán đã hoàn tất, nhưng vì giá bất động sản lên cao, bên bán đã yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, khi đó các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia. Không những thế, nếu bên ủy quyền bỗng dưng mất tích hoặc qua đời… thì xem như hợp đồng cũng “chết” theo. Tóm lại, người mua nhà đất dưới hình thức này luôn “nắm dao đằng lưỡi”.

LS Trường khuyên, không nên mua bán theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Có thể làm hợp đồng vay tiền có điều kiện hoặc hợp đồng đặt cọc với chế tài phạt tương ứng để bên bán không thể trở mặt và sau khi có đủ điều kiện làm giấy tờ nhà thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ sang tên.

Một số rủi ro pháp lý có thể gặp khi mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền: - Một bên có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền. - Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền. - Bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, các chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. - Khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp, vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này. - Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người (thực tế là đem một sản phẩm bán cho nhiều người). LS Lư Ngọc Thu (Đoàn luật sư TP.HCM)

(Nguồn: Theo PNO)

1/9/2010 - DiaOc24G.com
- Hộ khẩu của tôi ở tỉnh, vừa qua có mua một mảnh đất thổ vườn ở P.Thạnh Xuân, Q.12 (TP.HCM) diện tích khoảng 115m2. Mọi người tư vấn do hộ khẩu tỉnh, không sang tên đất thổ vườn qua cho tôi được mà chỉ ra công chứng làm giấy ủy quyền.
Xin hỏi với giấy ủy quyền và sổ đỏ (đứng tên chủ cũ, giao cho tôi), tôi có thể đứng ra làm giấy thổ cư hay không? Nếu có thể thì phải tiến hành ra sao? Cần những điều kiện nào?

le quang nguon (nguon2001@... )

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. Do vậy, chỉ khi bạn nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện về hộ khẩu mới được đặt ra.

Pháp luật không đặt ra điều kiện này khi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đối với các loại đất khác.

Ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật định. Ủy quyền chỉ là việc bạn thay mặt người chủ đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất như mua bán, tặng cho... chứ không thể trở thành người chủ thật sự của thửa đất.

Với việc mua đất bằng giấy ủy quyền, bạn hoàn toàn không thể được cấp giấy chủ quyền đối với thửa đất. Thậm chí, bạn có thể bị mất “cả chì lẫn chài” khi người chủ sử dụng đất đơn phương chấm dứt việc ủy quyền hay khi họ chết đi... Trên thực tế, việc bán đất bằng giấy ủy quyền là một hình thức để người bán né thuế thu nhập cá nhân.

Để được sang tên và cấp giấy chủ quyền đối với thửa đất, bạn và người chủ sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển nhượng theo luật định. Cụ thể, việc mua bán phải được lập thành hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng (bất cứ cơ quan công chứng nào trên địa bàn TP.HCM) hoặc chứng thực của UBND P.Thạnh Xuân, Q.12 nơi có đất.

Trân trọng

DiaOc24G.com - Theo Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH
(VPLS Lê Nguyễn)

phapluattp.vn - Năm 1982, mẹ tôi có mua một căn nhà do chủ nhà (có chồng là người nước ngoài đã chết trước giải phóng) xuất cảnh bán lại.
Lúc đó, Sở Nhà đất TP.HCM có cấp cho mẹ tôi giấy ủy quyền nhà. Nay mẹ tôi 82 tuổi muốn làm thủ tục tặng cho nhà cho tôi thì có được không? Hợp đồng tặng cho nhà có cần phải đi công chứng hay không? Có buộc phải đến các phòng công chứng hay đến UBND quận cũng được?
(dieuhien971968@ya......)

Ông NGUYỄN QUANG THẮNG, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM: Theo khoản 2d Điều 10 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, giấy phép ủy quyền nhà ở do Sở Quản lý nhà đất và công trình công cộng, Sở Nhà đất hoặc UBND quận, huyện cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người thụ ủy được xem là một trong những loại giấy tờ hợp lệ về tạo lập nhà ở - đất ở.

Nếu căn nhà mà bạn nêu trong thư có giấy này thì mẹ bạn có thể làm thủ tục tặng cho nhà cho bạn. Theo khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở, Điều 2 Luật Công chứng, mẹ bạn phải đến các cơ quan công chứng (tùy lựa chọn) để được chứng nhận hợp đồng tặng cho nhà ở.

(Nguồn: Pháp luật TPHCM Online)

Nhiều công ty và văn phòng môi giới bất động sản khẳng định, có tới trên 60 phần trăm giao dịch nhà, đất tại các dự án qua Hợp đồng uỷ quyền công chứng. Hình thức giao dịch này chứa đựng nhiều rủi ro.

Lạm dụng ủy quyền công chứng

Trưởng một văn phòng môi giới nhà đất trên đường Lê Văn Lương kéo dài (Hà Nội), dáng vẻ dầy dạn thương trường, đưa cho tôi xem một xấp bản photo các loại Hợp đồng Ủy quyền công chứng, nhằm thuyết phục khách mua một căn nhà liền kề của dự án Văn Khê (Hà Nội). Ông chủ văn phòng khẳng định. “Anh cứ yên tâm mà mua, bây giờ đều giao dịch thế này cả”.

Chị Hà Thu trú tại tập thể 23 Bà Triệu (Hà Nội) nơm nớp lo khi mua 2 căn hộ tại dự án Ucity (Văn Khê mở rộng, Hà Đông, Hà Nội) qua hình thức ủy quyền công chứng. Người bán nhà cho chị ráo hoảnh: “Tôi chỉ biết thu đủ tiền chênh còn thủ tục vào tên thế nào đó là việc của chị”. Mua căn nhà hàng tỷ đồng nhưng trước luật pháp thì chị Hà Thu chỉ là “Bên được ủy quyền”!

Với nhiều cư dân tại khu The Manor (Từ Liêm, Hà Nội), câu chuyện thủ tục mua bán căn hộ không khác gì ma trận.

Chị N.H cho biết, gia đình chị mua căn hộ trị giá tới 4 tỷ đồng đã mấy năm qua nhưng vẫn không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Nhiều lần, gia đình muốn bán căn hộ nhưng vướng nhất ở khâu giấy tờ nếu bán qua hình thức Hợp đồng ủy quyền công chứng thì bên mua cứ đòi giảm giá.

Việc sử dụng hình thức giao dịch qua Hợp đồng Ủy quyền công chứng đang được ví như là loại thuốc chữa bách bệnh trong lúc hành lang pháp lý về giao dịch nhà đất còn nhiều bất hợp lý.

Hình thức giao dịch này diễn ra khá phổ biến và có dấu hiệu bị lạm dụng như là một giải pháp thúc đẩy giao dịch nhanh hơn. Ngay như một số trường hợp, mặc dù nhà đất đã có sổ đỏ nhưng nhiều người vẫn muốn giao dịch qua hình thức làm Hợp đồng ủy quyền công chứng với lý do là nhanh gọn.

Bao giờ thành chủ thực sự?

Anh Nguyễn Thanh Tú, Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú (địa chỉ 90A Lý Thường Kiệt, Hà Nội) đưa ra con số: Riêng trong tháng 9 và 10/2009, Văn phòng công chứng này đã thực hiện 246 Hợp đồng Ủy quyền công chứng, trong đó trên 70 phần trăm nội dung các hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất, bất động sản!

Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú cho biết, một vấn đề pháp lý rất đáng quan tâm trong giao dịch bất động sản hiện nay đó là tình trạng lạm dụng hình thức Hợp đồng ủy quyền công chứng đang diễn ra tràn lan.

Thực trạng này cũng cho thấy, nhiều khi người mua nhà, đất tại các dự án buộc phải áp dụng hình thức này khi họ muốn dừng đầu tư hoặc rút vốn ra khỏi dự án.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Đăng Khoa, Trưởng Văn phòng Luật sư Đăng Khoa, khẳng định: Bản chất của Hợp đồng ủy quyền là người được ủy quyền thực hiện các quyền theo nội dung được ủy quyền.

"Trong nhiều trường hợp, khi giá nhà đất tăng mạnh, người mua nhà rất có thể bị gây khó dễ, thậm chí phát sinh tranh chấp nếu cần một chữ ký của bên ủy quyền khi muốn làm sổ đỏ, sổ hồng hoặc bán lại cho người thứ ba. Tuy nhiên, pháp luật cũng không thể cấm hoặc hạn chế người dân lập các hợp đồng uỷ quyền” - luật sư Đăng Khoa phân tích.

Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú cho biết, giai đoạn Hợp đồng góp vốn vào các dự án thường kéo dài theo hướng có lợi cho chủ đầu tư. Vậy nên, cần cho phép người mua nhà, đất tại dự án được chuyển nhượng ngay cả khi chưa có sổ đỏ dưới hình thức công khai, kể cả Hợp đồng góp vốn, vay vốn, mua căn hộ... Khi đó, nhà nước thu được thuế, doanh nghiệp thu được phí mà người dân không phải lẩn tránh pháp luật.

(Theo Tiền Phong)